มีทำเลให้เช่า “เปิดร้านอาหาร-ร้านกาแฟ” คิดค่าเช่ายังไง?
ร้านอาหาร / ร้านกาแฟ คือหนึ่งในธุรกิจที่คนนิยมลงทุนมากที่สุด ถ้าดูจากภาพรวมตัวเลขเช่นคนไทยดื่มกาแฟเฉลี่ย 90,000 ตัน/ปี หรือเฉลี่ยวันละ 1.5 แก้ว/คน หรือธุรกิจร้านอาหารที่ปี 2568 คาดว่าจะมีมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาท แน่นอนว่าหากต้องการลงทุนจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์รุกหาลูกค้ากันอย่างดุเดือด ซึ่งก็มีอีกหลายปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจนี้รุ่งหรือไม่รุ่งหลายอย่าง
- งบประมาณเงินลงทุนเริ่มต้น รู้จักเป้าหมายของตัวเองในการเปิดร้าน
- หาทำเลที่เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของร้าน
- การตั้งชื่อร้านให้จดจำได้ง่าย บ่งบอกถึงสินค้าที่ขาย
- การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนว่าจะต้องขายให้ได้กี่แก้วต่อเดือน ถึงจะเพียงพอชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ
- การประเมินระยะเวลาคืนทุนได้ จะกี่เดือน กี่ปี
มาว่ากันที่เรื่องทำเลเป็นหลัก ซึ่งเรื่องนี้จะสัมพันธ์กับเรื่องของค่าเช่าด้วยเช่นกัน บางคนมีพื้นที่ว่างอยากให้คนมาเช่าเปิดร้านกาแฟ / ร้านอาหาร เพราะมองว่าทำเลนี้ต้องขายได้แน่ แต่คำถามคือควรจะไปคิดค่าเช่ากับผู้สนใจอย่างไรเพื่อให้เขาอยู่ได้ เจ้าของพื้นที่เองก็อยู่ได้
ในการเช่าส่วนใหญ่จะเป็นค่าเช่าแบบตายตัว (Fixed rent) เป็นลักษณะต้นทุนคงที่ ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาค่าเช่าก็นิยมทำในรูปแบบนี้ข้อดีคือเห็นต้นทุนชัดเจนว่าแต่ละเดือนต้องหาเงินให้ได้เท่าไหร่ ต้องขายของให้ได้เท่าไหร่ เพื่อให้มีเงินพอจ่ายค่าเช่า โดยหลักการแล้วคำนวณมาเบื้องต้นว่าต้นทุนค่าเช่าไม่ควรเกิน 15 -20% จะทำให้ร้านอยู่ได้
ซึ่งก็พอจะมีสูตรที่ใช้ในการคำนวณเพื่อตั้งเรทค่าเช่าได้
สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12 (จำนวนเดือน)
ยกตัวอย่าง ราคาที่ดินตารางวาละ 300,000 บาท
- จำนวนที่ดิน 2 ไร่ (800 ตร.ว)
- ราคาถ้าคิดขายที่ดินแปลงนี้ประมาณ 240 ล้านบาท
- ค่าหน้าดินสำหรับการเช่าระยะยาว 40-60%
- สมมุมติเช่า 20 ปี คิดเรท 50% = 120 ล้านบาท
- จะเฉลี่ยเหลือปีละประมาณ 6 ล้านบาท
- มาคิดเป็นเฉลี่ยต่อเดือนก็ประมาณ 500,000 บาท
อย่างไรก็ดีตัวอย่างนี้คือการสมมุติให้เห็นภาพถึงการคำนวณ ไม่ใช่ตัวเลขสำหรับการให้เช่าพื้นที่สำหรับเปิดร้านกาแฟ / ร้านอาหาร ซึ่งต้องมีอีกหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องโดยส่วนใหญ่หากเรามีทำเลก็จะไม่ได้มานั่งใช้สูตรแบบนี้คำนวณแต่จะคิดตามหลักความจริงเช่น
- เทียบราคาค่าเช่ากับร้านอื่นที่อยู่ใกล้เคียงว่าราคากลางอยู่ประมาณเท่าไหร่
- เทียบกับทำเลของพื้นที่ว่าเป็นทำเลทองที่น่าสนใจแค่ไหน ยิ่งอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบการคิดค่าเช่ามักมีราคาสูง
- ใช้ความพึงพอใจเป็นเกณฑ์ว่าต้องการตั้งราคาเท่าไหร่
อย่างไรก็ดีในการปล่อยเช่าที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินอาจจะมีข้อพิจารณาในเรื่องระยะเวลาเช่า ในกรณีที่ไม่ต้องการจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าก็กำหนดให้มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 3 ปี สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนการเช่าที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
นอกจากนี้ถ้าเรามีพื้นที่เช่าก็ยังต้องคิดเรื่องค่ามัดจำด้วย และต้องทำข้อตกลงกับผู้เช่าให้เช้าใจตรงกันในเรื่องของค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ จะมีผลทำให้การคิดเรทราคานั้นต่างกันด้วย
ทั้งนี้หากใครที่มีพื้นที่ต้องการให้เช่าเปิดร้าน ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์มีบริการนำเสนอพื้นที่เช่าให้กับเจ้าของ SMEs และ แฟรนไชส์ได้พิจารณา สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://bit.ly/443nVGD
ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจ แฟรนไชส์ และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise
- อยากสร้างแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Ive14C
- อยากทำเป็นแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3IrrH0k
- รู้เรื่องกฎหมาย สัญญาแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Iu5WNu
- รวมความรู้แฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Pe0m5s
อ้างอิงจาก คลิกที่นี่
สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น
ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี
ลักษณะงาน
- เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
- ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
- มอบหมายงานและติดตามงาน
- อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ
1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้
- ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
- ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
- การปฏิบัติงาน
- เป้าหมายในอนาคต
2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ
- การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
- การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
- การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
- การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)
3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)
- การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
- สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
- กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
- มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม
4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ
- แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
- แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์
5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์
- รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
- ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
- ปรับปรุงแก้ไข
- พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง
การปฎิบัติงาน
- สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
- ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา
เงื่อนไขอื่นๆ
- การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์
อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้
สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy)
