ทำเลทอง ดีกว่า ทำเลรอง จริงไหม?
ถ้าจะเริ่มธุรกิจสักอย่าง เราก็ต้องการทำเลที่ดีที่สุด เพราะเชื่อว่า “ทำเลทอง” ย่อมนำมาซึ่ง “ยอดขาย” ที่มากตามไปด้วย แต่ต้องเข้าใจก่อนว่า สิ่งที่แลกกับ “ทำเลทอง” คือค่าเช่าที่อาจจะสูงตามไปด้วย หากไปดูราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ
ในปี 2566-2569 พบว่ากรุงเทพฯยังคงราคาแพงสุด โดยทำเลที่คว้าแชมป์ได้แก่ “สยาม-เพลินจิต-ชิดลม” ราคาอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท/ตร.ว. หรือย่านชื่อดังอย่างสีลมก็มีราคาที่ดินประเมินที่ 2.7 ล้านบาท/ตร.ว. เป็นต้น
ตัวเลขราคาประเมินเหล่านี้บอกให้ทราบว่า “ค่าเช่า” ในพื้นที่ก็ย่อมสูงไปด้วยอันเนื่องจากเป็นแหล่งที่คนพลุกพล่านมีออฟฟิศ มีนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ เป็นย่านที่การคมนาคมสะดวกสบาย สัญจรได้ทั้งรถยนต์ รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และยังเป็นศูนย์รวมของอพาร์ทเม้น คอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร อีกจำนวนมาก
ซึ่งถ้าหากมองภาพกว้างๆ การเปิดร้านใน “ทำเลทอง” ก็น่าจะขายดี แต่ในความเป็นจริงอาจไม่ใช่อย่างที่คิด เหตุผลง่ายๆ คือเราต้องโฟกัสที่ “กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย” มากกว่ากลุ่มคนที่พลุกพล่านที่อาจไม่ใช่กลุ่มลูกค้าของเราก็ได้
ดังนั้นย่านที่คนเยอะ ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะขายดี สิ่งที่ต้องวิเคราะห์คือ อายุ การบริโภค และเวลาที่มีโอกาสซื้อสินค้าได้มากที่สุด และต้องไม่ลืมว่า “ทำเลทอง” ก็ต้องมาพร้อมต้นทุนค่าเช่าที่สูงเช่นกัน
ซึ่งโดยส่วนใหญ่เวลาเช่าที่เปิดร้านจะเป็นการจ่ายค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา ลองไปดูตัวอย่างเช่น
ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมือง ราคาพื้นที่เช่า ประมาณ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ห้างสรรพสินค้าที่อยู่นอกเมืองราคาต่อตารางเมตรประมาณ เช่น 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เป็นต้น
ต้นทุนค่าเช่านี่แหละคือสิ่งทำให้ “ร้านค้า” หลายแห่งบ่นกันอุบว่าบางทีเหมือนขายของมาจ่ายค่าเช่า ถ้าไปดูตามทฤษฏีบอกไว้ว่า “ต้นทุนค่าเช่าควรอยู่ประมาณ 15 – 20%” ร้านถึงจะอยู่รอดได้”
เช่น ถ้าเรามียอดขายต่อเดือน 100 บาท ต้นทุนค่าเช่าไม่ควรเกิน 20 บาท เราจะเหลือเงินอีก 80 บาท เอาไปหักต้นทุนต่างๆ เช่นค่าแรง 15 บาท ต้นทุนวัตถุดิบ 40 บาท ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 5 บาท เท่ากับจะมีกำไรจริงๆ คือ 20 บาทต่อเดือน
แต่ถ้าค่าเช่าเราสูงเกินไปในขณะที่ค่าแรง + วัตถุดิบ + ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของเราก็ยังมี กำไรที่ควรจะเหลือก็จะไม่เหลือ ถึงได้บอกว่าทำไม “ค่าเช่า” ถึงเป็นตัวแปรที่สำคัญในการอยู่รอดของธุรกิจ และไม่ใช่แค่นั้น แม้ค่าเช่าจะเป็น ต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) แต่ก็สัมพันธ์โดยตรงกับยอดขาย ถ้ายอดขายเราตกเมื่อไหร่ เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าของเราก็จะสูงขึ้นทันที และจะไปเบียดเอากำไรให้เหลือน้อยลงหรือหายไปเลย
การที่เน้นหา “ทำเลทอง” เพื่อเริ่มเปิดร้านจึงไม่ใช่เรื่องที่สมเหตุสมผลนัก สำคัญคือต้องดูรูปแบบของสินค้า บริการ ว่าเหมาะกับพื้นที่แบบไหน รวมถึงวิเคราะห์ต้นทุนที่เราจะแบกรับ คาดการณ์ไปถึงยอดขายที่คาดว่าจะได้ แนะนำว่าหากสายป่านไม่ยาว เป็นคนที่เริ่มธุรกิจใหม่ๆ อาจไปหา “ทำเลรอง” ที่เซฟต้นทุนได้มากกว่า
ข้อดีของทำเลรอง ที่ปัจจุบันก็ไม่ถือว่าแตกต่างจากในย่านทำเลทองสักเท่าไหร่ อย่างเช่นทำเลชานเมืองเดี๋ยวนี้ก็มีการขยายชุมชนเมืองออกมาสู่ชานเมืองมากขึ้น แต่ค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้หากไปเทียบกันแล้วยังถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัด
ยกตัวอย่างถ้าเราลงทุนแฟรนไชส์ชานมไข่มุก งบลงทุนประมาณ 30,000 บาท ได้อุปกรณ์พร้อมเปิดร้าน ขายสินค้าแก้วละ 25 บาท ถ้าเฉลี่ยว่าต่อวันมีกำไร 500 – 1,000 บาท ถ้าต้องเสียค่าเช่าในพื้นที่ทำเลทองที่คาดว่าต่อเดือนราคามากกว่า 15,000 – 20,000 บาท ถามว่าจะเอาเหลือกำไรในแต่ละเดือนมาจากที่ไหน
แต่ถ้าค่าเช่าราคาเบาลงหน่อยประมาณ 5,000 – 10,000 โอกาสที่จะลืมตาอ้าปากได้ก็จะมีมากกว่า ดังนั้นข้อสรุปของเรื่องทำเลทอง ดีกว่า ทำเลรองจริงไหม? ต้องขึ้นอยู่กับบริบทของธุรกิจเองว่าวางตำแหน่งของแบรนด์ไว้แบบไหน หากต้องการจับกลุ่มพรีเมี่ยมและมีสายป่านที่ยาวพอ ก็แนะนำว่าทำเลทองเหมาะสมกว่า หากแต่ทุนไม่เยอะ เน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางเป็นหลัก ควรเลือกทำเลรองจะเหมาะสมกว่า
ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจ แฟรนไชส์ และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise
- อยากสร้างแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Ive14C
- อยากทำเป็นแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3IrrH0k
- รู้เรื่องกฎหมาย สัญญาแฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Iu5WNu
- รวมความรู้แฟรนไชส์ > https://bit.ly/3Pe0m5s
อ้างอิงจาก คลิกที่นี่
สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น
ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี
ลักษณะงาน
- เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
- ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
- มอบหมายงานและติดตามงาน
- อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ
1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้
- ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
- ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
- การปฏิบัติงาน
- เป้าหมายในอนาคต
2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ
- การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
- การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
- การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
- การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)
3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)
- การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
- สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
- กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
- มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม
4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ
- แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
- แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์
5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์
- รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
- ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
- ปรับปรุงแก้ไข
- พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง
การปฎิบัติงาน
- สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
- ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา
เงื่อนไขอื่นๆ
- การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์
อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้
สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy)
